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险资加速布局山东 养老地产难抑扩张冲动
发布时间:2013-6-24   浏览次数:1377次
险资加速布局山东 养老地产难抑扩张冲动
 
2013-06-12 09:05:30经济导报作者:牛其昌(参与讨论)
 
提要:国内开发商动辄几百甚至上千亩的拿地魄力相当惊人,在土地市场寸土寸金的背景下,开发主体似乎难掩借开发养老地产低价扩张的冲动
◆导报记者 牛其昌 济南报道  
近日,中国太平保险集团(下称“太平保险”)与山东省人民政府在香港签署战略合作协议。根据协议,太平保险将推进保险资金在山东省的运用,寻求在债权投资、股权投资、不动产投资等领域的合作创新,积极开展养老社区建设以及社会保障商业化运作等创新试点。  
值得注意的是,继2012年与12家大型央企签订全面合作协议后,太平保险今年先后与广西、成都和青岛等地方政府签署战略合作协议。在这些战略协议中,养老社区试点合作项目无一例外被重点提及。  
9日,山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海对此表示,近年来,国家对商业地产调控举措愈加严厉,随着人口红利逐渐向老龄市场转移,敏锐的保险资金纷纷加码养老地产。  
  加速布局
8日,山东省政府金融办公室相关负责人对经济导报记者透露,太平保险目前正与山东省有关部门和大企业联系,积极探讨以债权或股权的投资形式参与包括养老地产在内的基础设施项目建设。但由于具体合作项目内容及政府补贴范围涉及商业机密,双方在项目落实前并未对外公布。  
据了解,太平保险曾于去年7月落子上海,设立太平养老产业投资公司,试水国内养老地产开发,并投资20亿元在周浦建设首家高端养老社区——太平申仕国际养老社区,参与其建成后的运营管理。  
“不同于普通商业地产,由于养老地产投资大、回报周期长,一般投资者难以有雄厚的资金实力进行项目的开发运营。保险企业自身实力雄厚,资金储备充足,同时像养老保险、医疗保险等,一般合同签约时间较长,与养老地产开发周期长有很高的契合度。”谈及养老地产为何受到险资追捧,中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,养老地产虽然投资周期长,但长期盈利水平相对稳定,符合险资的投资避险要求。  
导报记者查阅相关资料发现,截至2012年底,包括泰康人寿、中国人寿、新华人寿在内的各保险企业在养老地产领域的投资已超500亿元,保险集团已逐渐成为养老地产开发的主力军。韩长吉坦言,保险企业介入养老地产,在为市场提供资金等资源的同时,也加剧了行业内竞争。目前养老地产逐渐形成了“央企系”、“房企系”、“保险系” 三足鼎立的格局。  
  多项扶持
随着中国跑步进入老龄化社会,经中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机大约为4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。  
国务院2011年颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》,拟探索多元化、社会化的养老投资建设和管理模式。“为响应这一政策,山东省去年底也出台了关于加快社会养老服务体系建设的实施意见,提出加快推动养老服务由补缺型向适度普惠型转变,养老服务机构在税收、用地等方面可享受多项优惠政策。”郭松海表示。  
值得注意的是,该意见明确将养老服务建设项目用地纳入山东省年度建设用地计划,非营利性老年人社会福利设施将依法划拨用地;其他养老服务建设项目用地以土地有偿使用方式供地,并在地价方面给予适当优惠。工业企业因不适应城市功能定位退出的土地,在符合城市规划的前提下,要优先用于发展养老服务业。  
在税费方面,山东对符合条件的非营利性养老服务机构的收入,免征企业所得税;对其自用房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税;养老院占用耕地的,免征耕地占用税。  
随着2009年颁布的新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产,加之保监会放宽并鼓励险资投入养老产业,保险集团通过“借道”地方政府涉足养老地产已然成为一种趋势。  
无独有偶,急求转型的房地产企业也嗅到了养老产业的市场潜力和政策优势。去年投资7亿元建设莱州市社会福利中心的山东中昌集团董事长周忠昌 曾表示,面临国家当前实施的一系列严厉的房地产调控政策,房地产企业也意欲转变思路谋求新的利润增长点,在寻求多元化经营的过程中,养老地产项目的开发就是一个很好的出路。  
  衔枚疾进
然而,相比商业地产,由于开发模式和营销方式不同,养老地产前期投入大,回报周期较长,业内公认为7-10年以上,足足是商业地产的2倍,且普遍缺乏明确的盈利模式。  
郭松海表示,养老地产针对老年群体的需 求,前期需投入大量资金用于相关配套设施建设,如医院、无障碍设施建设等,其后的运营、管理以及服务亦十分重要。开发商普遍面临的一个风险就是后续资金是否充足,若不是保险企业和有实力的地产企业,在没有地方政府补贴的前提下,很难有实力参与养老地产开发。  
然而,导报记者注意到,相比国外倾向于“小而精”的社区化发展思路,国内开发商动辄几百甚至上千亩的拿地魄力相当惊人。在当前土地市场寸土寸金的背景 下,开发主体似乎难掩借开发养老地产低价扩张的冲动。  
举例来看,若一个养老地产项目只需100亩土地,而开发商有可能拿地超过500亩甚至上千亩,剩余土地用来做配套和住宅开发,就可通过借养老地产实现该项目的整体盈利。  
韩长吉表示,针对这一现象,从国家层面来讲,一方面要加快立法,完善养老地产相关政策;另一方面,明确开发时限,通过责令企业缴纳罚金或收回土 地的方式,提高企业违约成本和风险。  
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